نیویورک مالیات pied-a-terre بر خانه‌های دوم بالای یک میلیون دلار را تصویب کرد

قانون‌گذاران ایالت نیویورک مالیات pied-a-terre بر خانه‌های دوم شهر نیویورک با ارزش یک میلیون دلار یا بیشتر را برای کمک به پوشش کسری بودجه شهری تصویب کردند.

قانون‌گذاران ایالت نیویورک مالیات جدیدی بر اقامتگاه‌های غیراصلی در شهر نیویورک تصویب کرده‌اند که مالکان خانه‌های دوم با ارزش یک میلیون دلار یا بیشتر را در معرض صورتحساب‌های بالاتر مالیات بر دارایی قرار می‌دهد.

این آنچه به‌اصطلاح مالیات pied-a-terre نامیده می‌شود، با هدف کمک به پر کردن کسری بودجه شهری در نظر گرفته شده و طبق جزئیاتی که CNBC گزارش کرده، انتظار می‌رود ۵۰۰ میلیون دلار درآمد ایجاد کند. این تغییر احتمالاً بیشتر بر مالکان ثروتمند کاندوها و کوآپ‌های لوکس منهتن تأثیر می‌گذارد، اگرچه تأثیر دقیق آن بستگی به نحوه ارزیابی هر ملک توسط شهر دارد.

برای دو سال مالی اول، ۲۰۲۶–۲۰۲۷ و ۲۰۲۷–۲۰۲۸، کاندوها و کوآپ‌هایی که ارزیابی اداره مالیات شهری برای آن‌ها بیش از یک میلیون دلار باشد، مشمول مالیات جدید خواهند شد. املاکی که بین یک میلیون تا سه میلیون دلار ارزش‌گذاری شوند، مشمول مالیاتی سالانه ۴٪ خواهند بود؛ املاکی که بین سه میلیون تا پنج میلیون دلار باشند، ۵.۲۵٪؛ و املاکی که بیش از پنج میلیون دلار ارزش داشته باشند، ۶.۵٪، طبق جزئیات بودجه که CNBC به دست آورده است.

این نرخ‌ها به‌نظر بالا می‌آیند، اما کارشناسان مالیاتی که در گزارش نقل شده‌اند گفتند نظام ارزیابی شهر نیویورک اغلب املاک را به‌مراتب پایین‌تر از قیمت بازار ارزش‌گذاری می‌کند — گاهی تا ۱۰٪ یا کمتر از قیمتی که خانه‌ها می‌توانند فروخته شوند. این بدان معنی است که بار مالیاتی اولیه ممکن است برای برخی از مالکان لوکس کمتر از آنچه جدول نرخ‌ها نشان می‌دهد باشد.

برنامه‌ریزی شده که این نظام از سال مالی ۲۰۲۸–۲۰۲۹ بار دیگر تغییر کند، زمانی که ارزش‌های املاک قرار است بر اساس فروش‌های مشابه تعیین شوند. با افزایش ارزش‌های ارزیابی‌شده تحت این روش، نرخ‌های مالیاتی طبق برنامه کاهش خواهند یافت. در آن زمان املاکی که ارزش آن‌ها بین پنج میلیون تا پانزده میلیون دلار باشد، مشمول مالیات ۰.۸٪ خواهند شد؛ آن‌هایی که بین پانزده میلیون تا بیست‌وپنج میلیون دلار باشند، ۱.۰۵٪؛ و املاکی که بیش از بیست‌وپنج میلیون دلار ارزش داشته باشند، ۱.۳٪.

«بسیار پیچیده است»، رابرت پولاک، وکیل مالیات املاک نیویورک از Marcus and Pollack LLP، به CNBC گفت.

کن گریفین، مدیرعامل Citadel، به پرطرفدارترین نمونه در این بحث تبدیل شده است، بعد از آنکه شهردار شهر نیویورک، Zohran Mamdani، ویدیویی جلوی پنت‌هاوس گریفین در منهتن منتشر کرد و مالیات را اعلام کرد. گریفین که مقیم مالیاتی فلوریدا است، بعداً هشدار داد که ممکن است در آینده کسب‌وکار و شغل‌ها را از نیویورک پس بگیرد، CNBC گزارش داد.

CNBC محاسبه کرده است که صورت‌حساب مالیات املاک گریفین روی پنت‌هاوس ۲۴٬۰۰۰ فوت‌مربعی او در 220 Central Park South، که او در سال ۲۰۱۹ آن را به قیمت ۲۳۸ میلیون دلار خریده بود، تحت ساختار جدید بیش از سه برابر خواهد شد. سوابق شهری این آپارتمان را ۱۵.۵ میلیون دلار ارزش‌گذاری کرده‌اند، که بسیار کمتر از قیمت خرید آن است، و نشان می‌دهد صورت‌حساب مالیات املاک سال ۲۰۲۶–۲۰۲۷ مبلغ ۸۵۸٬۳۳۲ دلار است. پولاک برآورد کرد که این صورت‌حساب در دو سال اول مالیات pied-a-terre به ۱٫۸۷ میلیون دلار افزایش یابد و از آغاز سال مالی ۲۰۲۸–۲۰۲۹ به کمی کمتر از ۴ میلیون دلار برسد.

سؤال گسترده‌تر اکنون این است که مالکان، کارگزاران و بازار املاک لوکس پس از شروع اجرای تدریجی چگونه واکنش نشان خواهند داد. طرفداران استدلال می‌کنند که ثروتمندان می‌توانند هزینه را تحمل کنند، در حالی که وکلای مالیاتی و کارگزاران می‌گویند اندازهٔ صورتحساب‌های جدید برای حتی مالکان مرفه نیز سخت است که نادیده گرفته شود.